Tratto da www.corrieredellasera/economia.it
Lo choc sui mutui finora non c’è stato. I tassi dei finanziamenti ipotecari infatti si stanno mantenendo ai minimi storici, perché per ora un numero limitato di istituti hanno ritoccato di pochi centesimi gli spread mentre i parametri di riferimento per la definizione del prezzo rimangono ai livelli più bassi di sempre. Per quanto riguarda i tassi fissi gli Eurirs a 20 e a 30 anni si attestano attorno allo 0,10%; l’Euribor, che determina il costo dei variabili, è a -0,48% per quanto riguarda il parametro mensile mentre quello trimestrale è a -0,37%. Per quanto riguarda i tassi le migliori condizioni (media dei cinque prodotti più convenienti) secondo i dati ricavabili dal broker mutuiOnline.it su finanziamenti per importo di 120mila euro e casa del valore di 200mila, i prestiti a 20 anni fissi si pongono allo 0,59% nominale e allo 0,77% effettivo, per una rata mensile di 530 euro. I variabili della medesima durata sono addirittura più costosi, con una media di 0,60%, un tasso effettivo dello 0,73% e rata di 531 euro. Per le durate trentennali l’ordine naturale delle cose si ristabilisce e i fissi costano più dei variabili. Infatti i prodotti fissi sono a un tasso nominale medio dello 0,98% contro lo 0,75% dei variabili. I tassi effettivi sono a 1,11% contro lo 0,88% degli indicizzati e infine, in termini di rata, i fissi costano 14 euro in più: 385 euro contro 371.
Con questi dati è del tutto ovvio che la stragrande maggioranza di chi chiede un mutuo (attorno al 90%) opti per il tasso, fisso anche se va detto che al momento nessuno prevede che per almeno i prossimi cinque anni l’Euribor possa tornare in territorio positivo e men che meno che si possa registrare un aumento tale da mettere a repentaglio la sostenibilità delle rate. Un dato interessante da segnalare è che per il momento la maggior parte delle banche non ha applicato aumenti per chi chiede finanziamenti con un rapporto alto ma comunque entro l’80% tra capitale richiesto e valore dell’ipoteca. Quindi chi volesse fare l’operazione casa più grande fa bene a pensarci adesso.
Le modifiche possibili
Una modifica di queste condizioni, se il mercato della casa comincerà a evidenziare una discesa dei prezzi, non è improbabile. Va detto che la batosta degli Npl (crediti in sofferenza) accusata tra il 2010 e il 2015 ha insegnato molto ai nostri istituti, visto che dal 2016 alla fine dello scorso anno le sofferenze per acquisto di abitazioni sono scese di ben 14,3 miliardi (da 25,8 a 11,5).
La riduzione del rischio è avvenuta con tecniche di valutazione del merito di credito più affinate ma qualche segnale abbastanza inquietante giunge dalle stime sulla moratoria dei mutui varata dal decreto cura Italia e che, lo ricordiamo, consiste nella possibilità di sospendere i pagamenti delle rate fino a 18 mesi e di potere riprendere a pagare, una volta scaduti i termini della sospensione, dando alla banca solo la metà degli interessi maturati nel periodo, con l’altra metà a carico dello Stato. Secondo le stime di Nomisma a maggio aveva già fatto domanda di sospensione il 9% dei mutuatari e un altro 15% sarebbe intenzionato a presentare la richiesta.
Sono numeri che danno il segno di un disagio economico assai diffuso e potrebbe portare le banche a diventare ancora più prudenti per le nuove erogazioni. Prudenza che invece può essere ragionevolmente allentata per le richieste di surroga visto che di norma il debito residuo è piuttosto basso rispetto al valore dell’ipoteca.
Le condizioni sono leggermente più onerose rispetto a quelle dei mutui di acquisto, perché, a tassi così risicati, la banca deve per forza ricaricare sul tasso i mancati introiti da istruttoria e i costi notarili che deve sostenere.
Su una surroga a tasso fisso sempre da mutuiOnline.it ricaviamo che il tasso medio per un’operazione da 120mila euro a 20 anni per una casa del valore di 200mila è dello 0,77%, con una rata di 540 euro. Se chi chiede la rottamazione ha in corso un finanziamento all’1% cambiando banca consegue un risparmio di 12 euro al mese, e forse non ne vale granché la pena.
Se sta pagando l’1,5% il risparmio sale a 39 euro e con un tasso al 2% si arriva a 67 euro. Se paga un tasso sopra il 2% dovrebbe invece chiedersi perché non ci ha pensato prima.